不動産知識「賃貸契約の原状回復」とは・・

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を以下のように定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反※その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること。

なお、ガイドラインでは、建物の損耗等の復旧にかかる負担を分かりやすくするために、損耗等を以下の3種類に区分しています。

（1）建物・設備等の自然的な劣化・損耗等。時間が経つに連れて自然に劣化・損耗するもので、一般的には経年劣化といわれます。

（2）借りた人の通常の使用によって生ずる損耗等。通常損耗といわれます。

（3）借りた人の故意・過失・善管注意義務違反※その他通常の使用を超えるような使用による損耗等。

※善管注意義務：借主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないという事です。そのため、例えば、結露のように、発生すること自体は仕方ない現象でも、それを放置して適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借主の責任とされる可能性があります。

ガイドラインでは、（3）の損耗のみを借主が負担すべきとしています。例えば、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、（1）（2）の経年変化及び通常使用による損耗等の修理ですから、貸主が負担すべきこととなります。

また、このほかに、震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など、借主とは無関係な第三者がもたらした損耗等については、借主が負担すべきではないとしています。